¿Se pueden construir viviendas en terrenos rústicos en Andalucía?
La respuesta es SI.
La legislación andaluza permite la construcción de viviendas en suelo rústico a través de un mecanismo legal conocido como “actuaciones extraordinarias en suelo rústico”. Así lo recoge el Decreto 550/2022 , de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento General de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de promoción de la sostenibilidad del territorio de Andalucía.
Esta normativa permite la construcción de viviendas en suelo rústico tipificando dichas actividades como “actuaciones extraordinarias” en suelo rústico.
¿Qué son las «Acciones Extraordinarias en Terrenos Rústicos»? (Artículo 30)
Estas actuaciones se refieren a actividades de interés público y social que contribuyen a la ordenación y desarrollo del medio rural o que requieren su localización en suelo rústico por incompatibilidad con suelo urbano .
Según el artículo 22.2 de la Ley, las actuaciones extraordinarias pueden incluir la implantación de equipamientos , usos industriales, terciarios o turísticos , y cualquier otro desarrollo que deba realizarse en suelo rústico. Esto incluye construcciones, edificaciones, carreteras, infraestructuras y servicios técnicos necesarios.
¿Se pueden considerar construcciones residenciales en terrenos rústicos?
SÍ, se podrán autorizar edificaciones destinadas a uso residencial como parte de estas actuaciones extraordinarias, siempre que exista proporcionalidad y vinculación entre la edificación residencial y la actuación extraordinaria.
Las condiciones y requisitos incluyen:
– Se podrá autorizar una vivienda si es necesaria para el desarrollo económico y se justifica por funciones como vigilancia, asistencia, gestión o control.
– La vivienda y la actuación extraordinaria deben estar ubicadas en la misma propiedad.
– La vivienda debe representar una inversión económicamente viable con un plazo de amortización definido en función de los ingresos generados por la actuación.
– Debe mantenerse la conexión entre la vivienda y la actuación extraordinaria.
Construcción de viviendas unifamiliares rústicas no vinculadas a acciones extraordinarias
SÍ, es posible construir viviendas unifamiliares aisladas en suelo rural no vinculadas a actuaciones extraordinarias. Sin embargo, estas no deben dar lugar a la formación de nuevos asentamientos ni obstaculizar el desarrollo normal del suelo rural.
Los parámetros y condiciones clave incluyen :
– Solo se permite una vivienda unifamiliar aislada por parcela o división horizontal.
– La parcela debe tener una superficie mínima de 2,5 hectáreas, o 5 hectáreas si se ubica en terreno forestal .
– La vivienda debe estar situada a más de 100 metros de cualquier otra edificación residencial.
– La superficie construida no debe superar el 1% de la parcela , y se deben preservar las condiciones naturales en la medida de lo posible.
– La edificabilidad máxima está limitada al 1% de la parcela , con una altura máxima de dos plantas.
– Los servicios básicos de la vivienda deben estar garantizados de forma independiente, preferiblemente mediante energías renovables.
Requisito de audiencia previa a los vecinos colindantes
Antes de aprobar proyectos de construcción de viviendas en suelo rústico, se requiere audiencia previa a los vecinos para garantizar que la construcción no entorpezca o limite el normal desarrollo de sus actividades en suelo rústico.
Procedimiento para la Obtención de Autorización para la Construcción de Viviendas Rústicas
Se requiere la autorización previa del Ayuntamiento antes de otorgar una licencia de construcción. El procedimiento incluye:
– Presentación de una solicitud con el Proyecto de Actuación.
– Procesos de información pública y audiencia para las administraciones públicas afectadas y los propietarios de terrenos colindantes.
– Resolución del órgano municipal responsable de las aprobaciones urbanísticas.
– Plazo de respuesta: 6 meses con silencio negativo
Si no se recibe respuesta dentro de los seis meses siguientes a la solicitud, se considerará denegada la autorización.
Tramitación conjunta de Autorización Previa y Permiso de Obra
Los solicitantes podrán solicitar la tramitación simultánea de la autorización previa y del permiso de obra.
Obligaciones del Promotor
Los promotores de actividades extraordinarias deben cumplir obligaciones específicas, entre ellas, mantener el vínculo entre los edificios y los usos del suelo rústico, pagar prestaciones compensatorias y solicitar una licencia urbanística en el plazo de un año .
Duración de la calificación de la tierra
La calificación de terrenos para construcción es generalmente ilimitada, pero si las actividades cesan durante cinco años consecutivos, la autorización puede ser revocada , requiriendo que el terreno sea restaurado a su estado natural.
Pago compensatorio
La construcción en suelo rústico se considera un uso extraordinario y está sujeta a pagos compensatorios. El pago es el 15 % del presupuesto de ejecución material para viviendas unifamiliares , gestionado por el municipio y asignado al Patrimonio Municipal del Suelo.
Ampliación de edificios construidos legalmente
La ampliación de viviendas rústicas construidas legalmente requiere de una autorización previa , el pago de prestaciones compensatorias y el cumplimiento de una normativa específica.
Acciones constructivas en el hábitat rural disperso
Los hábitats rurales dispersos son asentamientos no urbanos en suelo rústico. Los planes urbanísticos especiales pueden permitir acciones que contribuyan a la conservación, el mantenimiento y la mejora de estas áreas, mientras que las nuevas construcciones deben respetar los valores tradicionales y la estética paisajística.
Obligaciones por costos de infraestructura
Los propietarios de hábitats rurales dispersos están obligados a compartir los costos de las mejoras de infraestructura de acuerdo con planes especiales u obligaciones legales.
Conclusión
La construcción de viviendas en suelo rústico en Andalucía está permitida bajo ciertas condiciones. Los potenciales compradores y promotores deben conocer los requisitos legales, incluyendo la necesidad de autorización previa, los pagos compensatorios y la obligación de mantener la conexión entre la construcción y el uso previsto del suelo rústico. Es fundamental considerar cuidadosamente estas normativas al planificar cualquier construcción en suelo rústico en Andalucía.
TLACORP