ÁREAS DE PRÁCTICA JURÍDICA

Licencia turística en España. Registro, impuestos y requisitos.

1.- Alquiler en España. Temas generales

Generalmente hay 3 formas de alquilar una propiedad:

Alquileres vacacionales/de corta estancia : Este tipo de alquiler está dirigido a turistas que desean utilizar la propiedad con fines turísticos. Debe inscribirse en un registro especial en Valencia, y uno de los requisitos es la cédula de habitabilidad. Estancia de corta estancia: inferior a 2 meses.

Alquiler a largo plazo : Se da cuando el inquilino desea utilizar la propiedad no con fines turísticos, sino para estancias largas y residencia. De esta manera, siempre estará autorizado a alquilar la propiedad, ya que la normativa para este tipo de alquiler es diferente a la de los alquileres turísticos.
- Largo plazo de estancia: Un año o más.
Alquiler a medio plazo: Se da cuando el inquilino no busca pasar unos días de vacaciones ni residir permanentemente en la propiedad. Los inquilinos utilizan la propiedad con la intención de trabajar durante un tiempo determinado, permanecer en la zona buscando propiedades para comprar, o estudiar en la zona durante su periodo académico, etc.
- Los requisitos son los mismos que para estancias de largo plazo y no están sujetos a términos estrictos como los de estancias turísticas.
- Duración media de la estancia: De 2 a 11 meses

Los mayores rendimientos en alquileres se han generado en la actividad turística , lo que ha resultado en rentas más altas que en la actividad tradicional de alquileres de larga duración.

Pero, debido al aumento de requisitos para obtener la licencia turística, en medio de ambos alquileres, existe una opción para tener mejores ingresos que a largo plazo:

Actividad de Mediana Estancia. Como se explicó anteriormente, los inquilinos de Mediana/Larga Estancia son aquellos que planean pasar largas estancias en la propiedad, pero no con fines permanentes. Respetarán la propiedad más que los turistas (ya que la usarán por un tiempo) y aceptarán rentas más altas debido a la corta duración de la estancia.

Además, la actividad de Medio-Largo Plazo no estará regulada por las estrictas leyes que no regulan la actividad turística.

2.- Alquiler turístico en la Comunidad Valenciana – Proceso, pasos y Normativa

Existe una gran confusión en el mercado inmobiliario de alquiler en la Comunidad Valenciana sobre los requisitos, obligaciones y procesos para desarrollar la actividad de alquiler en la región. Tras recibir numerosas solicitudes de información al respecto, hemos decidido elaborar este informe para aclarar las preguntas más frecuentes de nuestros clientes y contactos.

Hay 2 aspectos importantes a tener en cuenta a la hora de decidir alquilar tu propiedad con fines turísticos:

OBLIGACIONES FORMALES
OBLIGACIONES FISCALES
Existe un Decreto general para la actividad turística, el Decreto 92/2009, de 3 ^de julio de 2009. Este decreto tiene como objetivo:– Confirmar las obligaciones y responsabilidades legales de los propietarios– Garantizar la protección de los derechos de los consumidores y usuarios– Control de la actividad de los arrendadores

a) Formalidades

1. ¿Qué es una “Vivienda o Apartamento Turístico”?

Es una propiedad donde se dan las siguientes condiciones:

– Cuando exista compensación por el uso.

– Cuando haya disponibilidad inmediata del apartamento.

– Cuando el tiempo del alquiler sea de 10 días o menos

– Cuando el “uso” o “destino” del apartamento sea “turístico”

– Cuando se realiza de forma regular. Regular significa que se encuentra en UNO de los siguientes casos

– Cuando el alquiler lo gestionan grandes operadores/empresas turísticas

– Cuando publiques la propiedad en canales turísticos (internet, periódicos, etc).

– Cuando aún no siendo “una empresa”, realizas alguno de estos servicios: mantenimiento y reparación de inmuebles, servicio de habitaciones, limpieza de apartamentos, aseos, etc., lavado de ropa privada o enseres del apartamento (sábanas, toallas, etc.), custodia de equipajes, etc.

Por lo tanto, si alquila su propiedad con fines residenciales , ya sea para estancias a medio o largo plazo, ya sea para familias o particulares, para vivir y no para uso turístico, su propiedad queda excluida de la normativa de «propiedad turística». Los alquileres residenciales se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos. Por lo tanto, no necesitará cumplir con estos requisitos formales de registro. Sin embargo, como se explica a continuación, deberá declarar sus ingresos por alquiler a efectos fiscales españoles.

2.- ¿Cuáles son los trámites para desarrollar la actividad de alquiler turístico en la Comunitat Valenciana?

Inscripción en el Registro Valenciano de Alquiler Vacacional (HRVR).

– Si sólo alquilas de una a cuatro propiedades, entonces, tienes que registrarte como “particular” .

– Si alquilas más de 4 propiedades , entonces tienes que registrarte como “ empresa” o “comerciante comercial ”.

Pero, incluso en el caso de que usted decida no inscribir su propiedad en el registro de Valencia, su propiedad debe cumplir con los estándares legales de calidad y equipamiento tal y como se detalla en el siguiente apartado.

Certificado de compatibilidad urbana

Desde la entrada en vigor de la Ley 15/2018, el 7 de junio, para obtener la licencia turística se requiere un informe del Ayuntamiento de la zona. Este informe se denomina «Certificado de Compatibilidad Urbanística». Este documento, emitido por el Ayuntamiento, confirma que la propiedad cumple con los requisitos de la normativa urbanística para el desarrollo de la actividad turística.

Normas legales de calidad y equipamiento

Toda propiedad, registrada o no, que se ofrezca en el mercado como alquiler turístico, debe cumplir con los requisitos establecidos por la ley para cualquiera de las clasificaciones consideradas: «Estándar», «Primaria» o «Superior». Para registrar la propiedad, debe cumplir, como mínimo, con los requisitos «Estándar».

El anexo de la ley detalla los requisitos de cada una de estas clasificaciones, en términos.

Además de los requisitos establecidos por la ley, las propiedades se ofrecerán a los clientes en perfectas condiciones de habitabilidad, conservación, limpieza y contarán con todos los servicios y suministros listos para el primer día de ocupación.

Los propietarios no pueden exigir a los clientes más de 250 EUR en concepto de depósito/fianza/garantía, salvo que los compradores acuerden expresamente una cantidad superior.

Se requiere licencia de habitabilidad/certificado de habitabilidad

La vivienda deberá contar con Licencia de ocupación o Cédula de Habitabilidad, y deberá estar dotada de todos los electrodomésticos y equipos para su uso en perfectas condiciones e higiene.

Casas en suelo rústico requieren cambio de clasificación del terreno

Si la propiedad se encuentra en suelo rústico, se debe modificar la clasificación del terreno para permitir este uso. Este es un proceso muy complejo, denominado «Declaración de Interés Comunitario», en el que el Ayuntamiento, con audiencia del gobierno regional, acepta el cambio de uso del terreno.

3.- Otras obligaciones formales

Además de las eventuales obligaciones formales y fiscales exigidas por la ley, le recomendamos especialmente lo siguiente:

Certificado de arquitecto: Es fundamental obtener asesoramiento especializado para confirmar si la propiedad cumple con los requisitos legales. Por lo tanto, será necesario que un arquitecto visite la propiedad para certificar si está lista para alquilarse y elaborar un PLAN DE EMERGENCIA.
Certificado de Eficiencia Energética: La reciente normativa española obliga a los propietarios a obtener un Certificado de Eficiencia Energética para alquilar una vivienda. Por lo tanto, es imprescindible obtenerlo antes de poner la propiedad en alquiler. Haga clic aquí para obtener más información sobre los requisitos del Certificado de Eficiencia Energética.
Seguro de hogar: Como propietario, le recomendamos especialmente contratar un seguro que cubra el contenedor, el contenido y la responsabilidad civil. Haga clic aquí para obtener más información sobre seguros de alquiler.

Si ya ha contratado un seguro para su propiedad y decide alquilarla, es fundamental informar a la compañía aseguradora . De lo contrario, es muy probable que la aseguradora no cubra los daños causados por actividades no declaradas.

4.- Proceso de Registro

a) Formato

Debe completar el formulario oficial. Haga clic aquí para obtenerlo . Tenga en cuenta que este formulario es una declaración responsable en la que usted declara y confirma, bajo su propia responsabilidad, que la información incluida es veraz, siendo directamente responsable del contenido incluido.

Así, si la información contenida no es correcta (por ejemplo, declaras que el tamaño mínimo de los dormitorios son 8 m2, cuando en realidad son menos), puedes ser responsable por falso testimonio, fraude, etc.

Así, si usted no está 100% seguro de que su propiedad requiere TODAS las condiciones para llegar a un “Standard”, o para ver si su propiedad puede ser un “Premium”, entonces, contrate los servicios de un arquitecto para que haga un estudio y compruebe y certifique que su propiedad cumple con dichas condiciones.

b) Registro

Una vez rellenado el formato, deberás presentarlo en alguna de las delegaciones del Gobierno Valenciano en Alicante, Valencia o Castellón:

Recibirá un documento que confirma que el registro está completo. Una vez obtenido el número de registro, deberá registrarlo en toda la publicidad, formatos, contratos, etc., derivados de su actividad.

5.- Multas

Ofrecer servicios sin el registro obligatorio puede tener las siguientes consecuencias:

Multas de hasta 600.000 EUR
Suspensión de la actividad en dicho inmueble hasta por 3 años
Suspensión de la actividad al propietario hasta 3 años

6.- Preguntas frecuentes

¿Debo informar y publicitar mi número de registro al anunciar la propiedad?

SÍ. Su número de registro debe aparecer en todo tipo de información, publicidad, anuncios, etc. El número de registro asignado a cada vivienda.

¿Puedo alquilar mi propiedad sólo por habitaciones?

NO. La propiedad debe ser alquilada en su totalidad y el propietario no puede vivir en ella.

¿Puedo alquilar la propiedad como alquiler estándar de CORTO PLAZO?

SÍ. Sin embargo, en este caso, deberá cancelar la inscripción en el Registro Turístico, ya que la ley no permite anuncios de alquileres estándar en canales turísticos. Al decidir alquilar la propiedad, existen dos opciones:

Registrarse en alquiler estándar. Se refiere a un alquiler a corto o largo plazo, sujeto a un contrato de alquiler y a un uso no turístico. Por lo tanto, la vivienda no puede publicarse en canales turísticos (como Airbnb, por ejemplo).
Registro para uso turístico. En este caso, la propiedad puede anunciarse en canales turísticos.

¿Debo llevar un libro de entradas para los invitados?

SÍ. Debe llevar un libro donde se registren todos los clientes, en un formato que debe obtener en la comisaría de policía o la Guardia Civil del lugar donde se encuentra la propiedad.

3.- Alquiler Turístico en Andalucía (Málaga, Granada, Almería, Sevilla, Cádiz)

¿Qué es una “actividad de alquiler turístico en Andalucía”?

Se trata de la actividad donde se alquilan y ofrecen casas y apartamentos para vacaciones (y no para residencia permanente) utilizando plataformas online como Airbnb, Homeaway, Booking, etc.

Es una propiedad donde se dan las siguientes condiciones:

Cuando exista compensación por el uso.
Cuando haya disponibilidad inmediata del apartamento.
Cuando el “uso” o “destino” del apartamento sea “turístico”
Cuando se realiza de forma regular. Regular significa que se encuentra en UNO de los siguientes casos:
Cuando el alquiler lo gestionan grandes operadores/empresas turísticas
Al publicar la propiedad en canales turísticos (internet, periódicos, etc).
Cuando aún no siendo “una empresa”, realizas alguno de estos servicios: mantenimiento y reparación de propiedades, servicio de habitaciones, limpieza de apartamentos, baños, etc, lavado de ropa privada o enseres del apartamento (sábanas, toallas, etc.), custodia de equipajes, etc.

Cómo obtener una licencia de alquiler turístico en Andalucía

Para poder realizar la actividad de alquiler turístico es necesario tener en cuenta varios factores y requisitos mínimos como los siguientes:

Ventilación directa al exterior de cada estancia (o hacia patios) y un tipo de sistema de oscurecimiento de ventanas.
Estar suficientemente amueblado y equipado con todos los enseres necesarios para su uso inmediato.
Acondicionamiento térmico mediante elementos fijos en las habitaciones y estancias cuando:
Meses de mayo a septiembre: Refrigeración
Meses de octubre a abril: Calefacción
El apartamento debe estar provisto de botiquín de primeros auxilios.
Es necesario tener disponible información turística de la zona, zonas de ocio de interés turístico, servicios, medios de transporte, plano del pueblo y guías turísticas.
La casa dispondrá de hojas de quejas y reclamaciones a disposición de todos los huéspedes.
Limpieza completa de la casa a la entrada y salida de los huéspedes.
Se deberá facilitar a todos los usuarios un número de teléfono de contacto para que puedan resolver todas las dudas o incidencias que se produzcan.
Hojas manuales e instrucciones de cada dispositivo.

Por último, todos los usuarios deberán disponer de la información relativa a las normas internas de utilización de las instalaciones, dependencias y equipamientos de la vivienda, así como la admisión de mascotas en la vivienda, restricciones para fumadores así como zonas de uso restringido, y PROCEDIMIENTOS DEL PLAN DE EMERGENCIA Y DOCUMENTACIÓN PARA LA LICENCIA.

3.- Se necesita Cédula de Habitabilidad en la región de Andalucía para Alquiler Turístico

Para garantizar que la vivienda pueda ser utilizada con fines turísticos, deberá disponer de licencia de ocupación con fines turísticos según Decreto 28/22. BOJA nº 28 de 11/02/0216.

Para obtener la “licencia de ocupación con fines turísticos” existen dos vías:

1.- Viviendas con “Cédula de Habitabilidad” , obtenida antes de 1988.

En estos casos, el mismo “Certificado de Habitabilidad” es válido para obtener la “Licencia Turística”.

2.- Viviendas sin Cédula de Habitabilidad construidas “con posterioridad al año 1988.

En estos casos, la licencia de ocupación turística debe solicitarse en el Registro General de la Concejalía de Urbanismo del Ayuntamiento. Documentación requerida:

Formulario de solicitud: 1 copia y 1 original aportando la referencia catastral
Fotocopia DNI, NIE o CIF.
Prueba de re-representación si se trata de persona jurídica.
Comprobante de pago de la tasa correspondiente.

En este caso también será necesaria la presentación de documentación técnica, que es:

Certificado, descriptivo y gráfico, elaborado y firmado por técnico competente, que deberá contener:
- Fecha de finalización de la obra
- Descripción del estado del edificio y sus instalaciones.
- Identificación catastral y registral del inmueble.
- Formulario de declaración responsable del Técnico u otro documento expedido por el colegio oficial, según documento Modelo 14 de la gerencia de urbanismo del ayuntamiento.

Una vez obtenida la licencia de ocupación para alquiler turístico en Andalucía, es obligatoria la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía , para poder realizar la prestación del servicio de alojamiento en vivienda para alquiler turístico, con todo ello se debe presentar un documento denominado “Declaración Responsable” ante la Junta de Andalucía competente en materia de turismo, el contenido de este documento será:

Datos correspondientes a la identificación de la vivienda:
Referencia catastral
Capacidad basada en licencia de ocupación
Datos del titular y domicilio a efectos de notificaciones.
Identificación de la persona que realizará la actividad y el título que la habilita

3.- Requisitos y obligaciones fiscales sobre las rentas obtenidas de la actividad de alquiler turístico en España

a) Declaración del impuesto sobre rentas de alquiler turístico

Si es propietario de una propiedad y no la utiliza como residencia permanente, debe presentar anualmente la declaración de impuestos sobre su propiedad, tanto si la propiedad está alquilada como si no. Esto se realiza mediante una declaración anual de impuestos.

Y, cuando alquilas un inmueble, y recibes un “ingreso”, entonces, tienes que declarar en el mismo momento que recibes el ingreso, en una DECLARACIÓN TRIMESTRAL .

Cuando alquilas una propiedad, recibes una “renta” que está sujeta al “Impuesto sobre la Renta” en España, que varía dependiendo de si eres “residente fiscal español” o “no residente español”.

Si eres residente, entonces el impuesto es el Impuesto sobre la Renta de Residentes (IRPF-“Impuesto de la Renta de las Personas Físicas”), y si eres no residente, el impuesto es el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRPFNR-“Impuesto de la Renta de las Personas Físicas No Residentes).

Si usted es “residente fiscal español”, entonces debe declarar sus ingresos por alquiler en nuestra declaración ANUAL DEL IMPUESTO (modelo 100).

Pero, si eres Residente Fiscal No Español, entonces tendrás que declarar tus rentas en el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (modelo 210) de la siguiente forma:

TRIMESTRAL: Al alquilar su propiedad, deberá declarar estos ingresos en el mismo trimestre del año en que se generan. Por lo tanto, en esta publicación, hemos considerado el caso en el que el alquiler es para fines turísticos, pero también puede ser para fines residenciales. En ambos casos, deberá declarar los ingresos en el trimestre correspondiente del año.

“Alquiler residencial”: Se refiere a cuando se alquila con fines “residenciales”, a medio-largo plazo por familias o particulares que lo alquilan para “vivir” y no para “turismo”.

ANUALMENTE: Como residente, o como no residente fiscal, debe presentar la declaración anual de impuestos (IRPF/IRPFNR). Por lo tanto, durante los periodos del año en que no alquile la propiedad, como no residente, deberá pagar un impuesto que se declara al final del año siguiente.

Un ejemplo:

Eres no residente y obtienes un alquiler por vivienda turística en febrero de 2022 .

1.- Declaración trimestral: Debe declarar dichos ingresos en el mismo trimestre. La presentación de estas declaraciones debe realizarse antes de los 20 días posteriores a la finalización del trimestre. En el caso del ejemplo, los ingresos por alquiler del trimestre enero-marzo deben declararse en las declaraciones de impuestos que deben presentarse antes del 20 ^de abril de 2022.

El resto del año 2015 no se percibirán más alquileres sobre la propiedad.

2.- Declaración Anual: Luego, antes de que finalice el año siguiente, 2016, hay que presentar la declaración de impuestos, y pagar por el tiempo que el inmueble no haya estado alquilado.

Así pues, le informamos que al alquilar una propiedad con fines turísticos, junto con su obligación LEGAL de registrar su propiedad, tiene la OBLIGACIÓN FISCAL de declarar la renta TRIMESTRAL, y luego, ANUALMENTE, durante el resto del año.

b) ¿Debo pagar IVA por los alquileres turísticos?

Existe una gran confusión en el mercado sobre esta cuestión. En esencia, los ingresos por alquiler no están sujetos al IVA.

Por lo tanto, si utiliza su propiedad tanto para fines residenciales como turísticos , NO TIENE QUE PRESENTAR FACTURA, y la transacción NO ESTÁ GRAVADA POR IVA .

Pero esto es solo en caso de que los ingresos que reciba sean SOLO POR ALQUILER. Sin embargo, cuando ofrezca otros servicios similares a los de un hotel, como:

Restaurante, comida, desayuno.
Limpieza dentro del apartamento
Lavar toallas, sábanas, etc.

En estos casos deberás PRODUCIR FACTURA y cobrar el IVA de tu servicio.

Los requisitos serán:

Produce factura a cada uno de tus invitados
Cargar IVA (10 %)
Declarar el IVA trimestralmente
Declarar el IVA anualmente
Para inscribirse como profesional de empresa en la Agencia Tributaria
Para declarar el Impuesto sobre la Renta trimestralmente
Declarar anualmente el Impuesto sobre la Renta

c) ¿Cuánto hay que pagar en impuestos por los ingresos por alquileres turísticos?

Aclarado lo anterior, veamos ahora cómo se pagan los ingresos recibidos a través de una vivienda vacacional.

A las cantidades netas recibidas por el alquiler, en caso de ser residente en alguno de los países de la UE + Islandia + Noruega, se le puede restar :

El interés proporcional (no capital) de la hipoteca (o cualquier otro tipo de crédito utilizado para comprar el inmueble) pagado para la adquisición del inmueble.
El impuesto municipal proporcional, la recogida de basura, el seguro de la casa, los gastos de comunidad, etc.
La reforma proporcional, mantenimiento, mobiliario, equipamiento, agua, luz, internet, etc.
Marketing, publicidad, abogados, etc.
Amortizaciones de inmuebles, muebles y electrodomésticos

NOTA IMPORTANTE: En caso de residir en un país fuera de la UE (EE.UU., Reino Unido, Canadá, México, Rusia, etc.), no podrá deducir los gastos anteriores de la base imponible.

Así pues, las diferencias más importantes en el Impuesto sobre la Renta de No Residentes en España son las siguientes:

Residentes de la UE + Noruega + Islandia:
1. La base del impuesto podrá reducirse a partir de los gastos enumerados anteriormente
2. Tipo impositivo: 19 %
Residentes no pertenecientes a la UE
1. La base imponible no puede reducirse en ningún concepto. Por lo tanto, el importe de los ingresos por alquileres se gravará íntegramente.
2. Tasa impositiva 24 %

Un ejemplo:

“A” tiene una casa en la Costa Blanca, que no utiliza como vivienda habitual, y decide alquilarla a través de Airbnb, o cualquier otra plataforma similar.

Declaración de la renta obtenida: La vivienda está valorada en 150.000 EUR, y la renta total obtenida ha sido de 6.000 EUR en 4 meses, mayo, junio, julio, agosto de 2022.

Impuesto municipal. Anual: 500 EUR. Por lo tanto, 500/12*4 = 166,6 EUR. Esta es la cantidad proporcional del impuesto municipal durante los 4 meses de alquiler de la vivienda.
Intereses hipotecarios: “A” ha pagado ese año 1.200 EUR de intereses hipotecarios, por lo que 400 EUR corresponden al periodo de alquiler.
Gastos de comunidad: Anualmente son 600 EUR, por lo tanto, 200 EUR corresponden al periodo de alquiler.
Recogida de basura: 150 EUR al año. Por lo tanto, 50 EUR corresponden al periodo de alquiler.
Seguro de hogar: 350 al año. Por lo tanto, 33,1 EUR corresponden al periodo de alquiler.
Pago de tasas de comercialización: 300 EUR
Agua, luz, gas, internet: 450 EUR corresponde al periodo de alquiler.

GASTOS TOTALES: 1.599,7 EUR. Este será el importe total que «A» podrá deducir de los ingresos recibidos. Por lo tanto:

6.000 – 1.599,7 euros = 4.400,3 euros

El importe de 4.400,3 EUR paga 836.057 EUR en impuestos , según la escala siguiente:

I.- Tipo impositivo 2023 – Rentas obtenidas por alquiler de inmuebles de NO residentes fiscales :

19% para ciudadanos de la UE + Islandia + Noruega : De la base imponible, estos ciudadanos pueden deducir los siguientes conceptos: electricidad, agua, IBI, comunidad de propietarios, gastos de reforma, mantenimiento y reparación de la vivienda, intereses y amortización de la hipoteca.
24% para Nacionales NO UE (EE.UU., Reino Unido, Canadá, México, etc.): De la base del impuesto, estos nacionales NO PUEDEN DEDUCIR NINGUNO de los gastos anteriores, por lo que la base del impuesto tributa íntegramente al 24%.

II.- Tipo impositivo sobre los alquileres para residentes fiscales en España

Tasas de Impuestos Ingresos Regulares
Ingresos	Tasa de impuesto
Hasta 12.450 €	19 %
12.450 – 20.200 €	24 %
20.200 – 35.200 €	30 %
35.200 – 60.000 €	37 %
60.000 – 300.000 €	45 %
+ 300.000 €	47 %

Tasa impositiva para el ahorro
Ingresos	Tasa de impuesto
Hasta 6000 €	19 %
6000 – 50.000 €	21 %
50.000 – 200.000 €	23 %
+ 200.000 €	26 %

Y esta declaración del impuesto debió realizarse en 2 declaraciones, realizadas en el trimestre correspondiente del año 2021. De esta manera:

– Las rentas obtenidas en los meses de mayo y junio, deberán haber sido declaradas en la declaración trimestral realizada antes del 20 ^de julio de 2022.

– Las rentas obtenidas en los meses de julio y agosto, deberán haber sido declaradas en la declaración trimestral realizada antes del 20 ^de octubre de 2022.

Declaración del resto del año: Como la vivienda no es permanente, «A» debe declarar y pagar por el resto del año en que la vivienda esté vacía. Por lo tanto, se paga lo siguiente:

En la declaración anual del Impuesto sobre la Renta. Si «A» era residente en España, antes de finales de junio de 2022, y si «A» era no residente, antes del 31 de diciembre de 2022.

Impuesto imputado – Impuesto por el tiempo en que la propiedad no ha sido alquilada

¿QUÉ PASA CON LA PROPIEDAD DURANTE EL PERIODO QUE NO SE ALQUILA DURANTE EL AÑO?

Si la propiedad alquilada no es su vivienda habitual, deberá pagar un impuesto por el tiempo que no la haya alquilado. Este impuesto es, en promedio, del 0,4 % al 0,5 %, calculado sobre el valor catastral, y se declara antes del final del año siguiente.

En el caso del ejemplo, este impuesto por el inmueble “vacío” durante el año 2022, deberá presentarse antes de que finalice el 2023.

4.- El alquiler turístico como actividad empresarial

Alquiler turístico para NO residentes – ¿IVA o NO?

Implicaciones fiscales del alquiler turístico de una vivienda en España por un NO RESIDENTE en España.

En esencia, el alquiler de una propiedad no está sujeto al IVA . Esta exención del IVA incluye cualquier tipo de alquiler:

Alquiler a corto plazo / Alquiler turístico
Alquiler a medio plazo
Alquiler a largo plazo

La razón de esto es que el sistema español considera que no hay “negocio” o “actividad comercial” al alquilar una vivienda (incluso en términos de Alquiler Turístico).

Pero, cuando decimos que el “alquiler turístico” no está sujeto al IVA, tenemos que considerar las siguientes situaciones:

Caso 1.- Establecimiento no permanente. Sin actividad empresarial.

El propietario simplemente alquila la propiedad a los huéspedes utilizando sus propias herramientas de marketing o utilizando otras plataformas online externas como AirBNB, Homeaway, etc.

El contacto con los huéspedes lo realiza directamente el propietario (llaves, recepción, emergencias, mantenimiento, etc.). La plataforma online se encarga únicamente del marketing y la publicidad del alquiler, las reservas y la gestión de los pagos y cobros.

Además, el propietario alquila el inmueble sin ningún interés “comercial”, en algunos períodos del año, reservándose un tiempo determinado al año para su uso privado.

El propietario podrá contratar servicios profesionales locales de limpieza, jardinería, mantenimiento, etc., pero en actividad “exclusiva” para el alquiler y no como empleados.

En estos casos la renta no estará sujeta al IVA.

Caso 2.- Establecimiento No Permanente – Sin actividad empresarial

El mismo propietario no residente, junto con el alquiler, ofrece servicio de limpieza de habitaciones, limpieza de ropa, e incluso comida/bebidas.

En estos casos, el IVA se aplicaría cuando el propietario presta servicios de hotel a los huéspedes. En estos casos, el IVA aplicable sería del 10 % y el propietario debería emitir facturas separadas a los huéspedes por estos servicios.

Pero, ¿cuáles se consideran «Servicios de Hotel»? Aquí debemos distinguir entre:

La limpieza y otros servicios se ofrecen únicamente antes del check-out y después del check-out. Estos servicios no se consideran «Servicios del Hotel», ya que se proporcionan para mantener la propiedad en condiciones adecuadas para los huéspedes.
Limpieza diaria de habitación, servicio de lavandería de ropa y alimentación (desayuno, cena, etc.): En estos casos, el servicio se clasifica como “Servicio de Hotel”, por lo que se aplicará el IVA.
Caso 3.- Establecimiento Permanente – Actividad empresarial

El propietario no residente decide contratar a uno o más empleados en España para que estén en la casa para tareas de limpieza, mantenimiento, atención al cliente y recepción, custodia de llaves, etc.

En este caso, debido a que el propietario emplea a una persona de forma permanente (seguridad social, contrato laboral o contrato profesional indefinido) para destinar específicamente su trabajo a la renta, ésta tendrá la consideración de “actividad empresarial”, por lo que estará sujeta al IVA .

De hecho, por este motivo el propietario será considerado como “empleador”, en una actividad empresarial , y dicha actividad será considerada en España un “Establecimiento Permanente”, por lo que estará sujeta a obligaciones fiscales y formales como una entidad no residente con Establecimiento Permanente” en España.

Caso 4.- Actividad empresarial

El mismo propietario no residente, incluso no contratando un empleado de forma permanente, decide contratar los servicios de un “Agente de Alquiler” o “Plataforma” para ceder, contratar o subcontratar el alquiler del inmueble durante todo o un período importante de tiempo durante el año, por un pago determinado, compensación u otro.

En este caso, es el Agente/Plataforma quien se ocupa directamente de las comunicaciones de los huéspedes, check-in, check-out, mantenimiento, etc. El propietario no tiene contacto con los usuarios finales/huéspedes por parte del agente, y es la plataforma quien tiene el acceso y derecho exclusivo de uso/alquiler de la propiedad durante el período de alquiler contratado.

Así pues, el sistema español considera que, aunque el propietario no tenga una estructura empresarial para gestionar el alquiler, sí la tiene el agente o plataforma contratado. Por lo tanto, al final, se desarrolla la actividad empresarial, por lo que el propietario se considera una entidad empresarial, el alquiler se considera una actividad empresarial y esta actividad se considera en España un establecimiento permanente, sujeto a las obligaciones fiscales y formales de una entidad no residente con establecimiento permanente en España.

Implicaciones fiscales

IVA 21 %
Retenciones 19 %

Entonces, en ambos casos de establecimiento permanente, ¿cuáles son las obligaciones formales que debe cumplir el propietario? Según el artículo 164 de la Ley 37/1992, las siguientes:

Presentar declaraciones relativas al inicio, modificación y cese de actividades que determinen su sujeción al impuesto. Esto se denomina «registro censal» como sujeto pasivo del IVA.
Solicitar a la Administración el número de identificación fiscal y comunicarlo y acreditarlo en los casos establecidos.
Emitir y entregar factura por todas sus operaciones, ajustada a lo que determine la reglamentación.
Llevar la contabilidad y los registros establecidos en la forma que determine la reglamentación, sin perjuicio de lo dispuesto en el Código de Comercio y demás normas contables.
Presentar periódicamente, o a solicitud de la Administración, información relativa a sus operaciones económicas con terceros. Modelo trimestral 303 (IVA) y Modelo 115 (Retenciones).
Presentar las declaraciones-liquidaciones correspondientes e ingresar el importe del impuesto resultante.
Una declaración resumida anual.