Aspectos generales
Los abogados de TLA llevan más de 15 años atendiendo transacciones y casos de propiedades en terrenos rústicos en todo el territorio español. De Cataluña (Tarragona y Barcelona), Comunidad Valenciana (Castellón, Valencia y Alicante – Costa Blanca), Murcia, Almería (Valle del Almanzora), y MálagaFruto de nuestra amplia experiencia, y del conocimiento de las diferentes normativas autonómicas, hemos elaborado una guía a seguir para aquellos que tengan intención de comprar un terreno en zonas rústicas-campestres de España, con el proyecto de construir en él una casa. Si va a comprar un terreno o una propiedad en el campo, como un cortijo, es fundamental averiguar si está situado en un lugar área donde se permite la urbanización (en este caso se llama «finca urbana» o «suelo urbano») o en zonas no urbanizables, donde la urbanización y los desarrollos residenciales no están permitidos (“finca rustica” o “suelo rustico”). La tierra en España se clasifica en varios tipos:
1. Tierra urbana – “suelo urbano«
En estos terrenos («solares» o «parcelas») está autorizado construir sujeto a determinadas especificaciones contenidas en los «Planes de desarrollo urbanístico» de la ciudad o zona (Plan General de Ordenación Urbana PGOU), o en zonas específicas de urbanización llamadas «Planes parciales» Aviones Parciales) etc. Este terreno suele contar con todas las facilidades y requerimientos para vivir allí en alta densidad de población, como los suministros adecuados de agua y electricidad, conexión a red de alcantarillado, parques y áreas verdes, deportivas, educativas, hospitales, etc. Suelo Urbano o “suelo urbano«Es el suelo que normalmente encontramos en ciudades, pueblos o urbanizaciones, y que suele contar con todo tipo de infraestructura urbanística como acceso rodado, pavimento, áreas peatonales y calles, áreas comerciales, centros de salud, escuelas, hospitales, deportes, etc.
2. Suelo No Urbanizable –” Suelo no Urbanizable»
“No Urbanizable” es un tipo de tierra donde no es posible desarrollar ningún terreno industrial, residencial o comercial, porque está destinado a determinados usos protegidos, principalmente relacionados con la bosques, agricultura y otros. Así, en este tipo de suelo, otros usos como el residencial, industrial o comercial están muy limitados, restringidos y no siempre permitidos. Dentro del suelo “No Urbanizable” encontramos una clasificación en subtipos de suelo, en función del uso permitido y del nivel de protección:
- Suelo protegido (en español “Suelo No Urbanizable Protegido”): Son terrenos donde, por determinadas razones (normalmente relacionadas con la naturaleza, el bosque, etc.), se limitan las construcciones y otro tipo de actividades para “proteger” un determinado valor.
- Suelo no protegido (en español “Suelo No Urbanizable Comun”): Son suelos donde el uso principal es agrícola y ganadero, y donde se pueden permitir otros usos (como residenciales, comerciales, etc.), respetando determinadas condiciones.
«Terrenos o «Suelo rústico»” es el nombre que se suele adoptar al Suelo No Urbanizable Común en España. En otras palabras: áreas donde no se pueden desarrollar urbanizaciones, que se destinan al uso agrícola, y, aunque se permiten otros usos como la construcción de propiedades residenciales o industrias, etc., estos deben desarrollarse siempre respetando determinadas condiciones.
3.- Suelo urbanizable – “Suelo Urbanizable‘
Este es el tipo de suelo donde se puede desarrollar en el futuro con urbanizaciones, zonas comerciales, polígonos industriales, etc. Entonces, en caso de que se apruebe un proyecto de construcción público o privado, entonces la zona podrá ser urbanizada.
Pasos a seguir para construir una casa residencial en suelo rústico
Hablando ahora sobre «Suelo rústico», esta es una tierra donde el uso principal permitido es para «agricultura», o para ser utilizada por los agricultores para desarrollar una actividad agrícola.Pero, en este tipos de suelos, excepcionalmente, se autoriza construir nuevas construcciones con uso residencial. Estas construcciones deben ser de muy baja densidad de edificación, intentando evitar que se creen zonas de alta densidad construida que puedan crear “urbanizaciones de facto”. Así, es muy habitual encontrar que sólo cuando el terreno tiene una superficie mínima (5.000 m2, 10.000 m2, o 20.000 m2 etc.), se autoriza la construcción en él de una edificación, también llamada “cortijo”, “villa”, “masía”, “chalé”, “chalet”, “hacienda”, etc. En las zonas rurales o campestres españolas es bastante habitual encontrar casas construidas sobre parcelas con superficies más pequeños que el requerido para tener derechos de construcción (casas construidas en parcelas con menos de 10.000 m2, por ejemplo) Esto se debe a que estos edificios se construyeron antes de que entrara en vigor la nueva normativa, o, simplemente, que se construyeron sin respetar las leyes, por lo que ahora se consideran construcciones”fuera de ordenacion” (fuera de normativa vigente). Es el caso de inmuebles construidos hace tiempo, que ahora no cumplen la normativa vigente. Este tipo de inmuebles pueden ser perfectamente legales ahora, pero sujetos a algunas restricciones de uso (la más importante es que la casa ante el resto de construcciones existentes en la finca sean respetadas por la administración, pero no se pueden ampliar, y no está autorizado construir nuevas construcciones en esa parcela). Así que, si tu intención es desarrollar un proyecto para construir una vivienda en zonas de “suelo rústico”, primero debes consultar con la autoridad legal (principalmente el Ayuntamiento), cuáles son las especificaciones, requisitos y limitaciones que puedes tener para construir allí.
1. Primer paso: Confirmar si el proyecto se puede desarrollar
La «Licencia de construcción», o «Permiso de construcción», o «Licencia de construcción» (Licencia de construcción,el Licenciatura en edificación,el Licencia de Obra Mayor). Como señalamos antes si tu intención es desarrollar un proyecto en una de las zonas de “terreno rústico”, primero debes consultar con la autoridad local (principalmente el Ayuntamiento o Ayuntamiento = “Ayuntamiento”), o, alternativamente, consultar y obtener el asesoramiento de abogados especialistas en construcción y en urbanizaciones rústicas. Por lo tanto, antes de pasar a los pasos avanzados del proceso, es esencial que Obtener la información adecuada sobre las regulaciones locales y las limitaciones del área., y el Posibilidades de desarrollar y ejecutar su proyecto.Al igual que en otros países, la autorización de su proyecto quedará formalmente aprobada cuando obtenga la “Licencia de Obra” o “Permiso de Obra” del Ayuntamiento. El primer paso es saber si la normativa local autoriza la construcción de una casa en esa parcela.
Muy importante: Suministro de agua y luz.
Como se explicó anteriormente, el suministro de agua y electricidad, y el servicio de alcantarillado, son elementos garantizados para los ciudadanos que viven en áreas urbanas “suelo urbano”. Pero en terrenos rústicos está fuera de las zonas urbanas, y con frecuencia fuera de los principales puntos de conexión a la red de agua y electricidad. De hecho, la El Ayuntamiento no tiene obligación de suministrar agua potable ni electricidad en terrenos rústicos. Sólo en urbano. Por eso es muy importante estudiar detenidamente las posibilidades de conseguir agua y electricidad en la parcela seleccionada. Por ejemplo: Si hay suministro de agua y electricidad cerca del terreno y se puede conectar, no hay ningún problema. Pero a veces sucede que la El punto más cercano de la conexión de electricidad o agua está lejos.. Es decir, para poder conectarse, hay que pagar unos costes elevados y los gastos de llevar el suministro hasta la propiedad. consultar a electricistas y fontaneros locales, o constructores locales, tendrá la información necesaria para confirmar las posibilidades de suministro y conexiones de agua y electricidad a esa parcela. Por lo tanto, debe tener esto en cuenta desde el principio del proceso, antes de seguir adelante con el proceso de compra. Siempre es posible obtener agua de un tanque de depósito interno instalado en la propiedad, y de la típica casa española. “POZOS” = POZOS DE AGUA. Del mismo modo, es posible obtener electricidad a partir de paneles solares, o eólica “energía eólica”. Pero no siempre este tipo de suministros están autorizados por los Ayuntamientos locales para dar autorización de construcción. Por lo tanto, esta información debe tenerse en cuenta en los primeros pasos del proceso de compra/construcción. Por eso, aconsejamos que antes de COMPRAR la parcela, o para tomar cualquier decisión sobre la transacción, tenga en cuenta tener un ESTUDIO PRELIMINAR DEL PROYECTO consultar con abogados locales, arquitectos, constructores o el personal técnico de construcción del Departamento de Construcción del Ayuntamiento (Departamento o Concejalía de Urbanismo). Esto hará más segura la inversión porque, después de todo, tendrás una idea concreta y conocerás las condiciones y limitaciones para construir en esa parcela, antes de proceder a comprar el terreno. Es más que recomendable que para realizar un estudio por un Procurador experto en construccion Y, si es posible, consultando al arquitecto que va a desarrollar el proyecto y la construcción. Además, en ese estudio preliminar pide a tu abogado que confirme no sólo los derechos de edificación concretos sobre la parcela, sino que también descubra qué otros desarrollos están previstos en esa zona, por ejemplo nuevas carreteras, autopistas, línea de tren, polígonos industriales, áreas comerciales o incluso una urbanización. Esta información se puede obtener de su abogado con reuniones en el Ayuntamiento, el estudio de la normativa local, y también se puede obtener del Ayuntamiento con un documento llamado «CÉDULA URBANÍSTICA». Una vez que sepa exactamente el tipo de edificio autorizado para ser construido en ese terreno, entonces debe contratar los servicios de un arquitecto para desarrollar el PROYECTO DE CONSTRUCCIONo PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN. En el proyecto de construcción, tu arquitecto debe adaptar tus ideas y preferencias a la normativa específica del Ayuntamiento de la zona. Así, tu arquitecto te guiará durante todo este proceso, informándote de las diferentes posibilidades para transformar tu “casa ideal” en una construcción que cumpla con la normativa de la zona. Lo más importante es que tu arquitecto te especifique todos los detalles. Haz que tu arquitecto revise los planos con todo el detalle que puedas. Intenta visualizar cómo serán las vistas desde las diferentes ventanas, qué tamaño de camas pueden soportar las habitaciones de invitados, etc. En palabras sencillas: intenta obtener de tu arquitecto la mayor información posible sobre cómo será la casa final. Intenta amueblar y vivir en la casa mientras todavía está en papelEs posible que no esté en el lugar para detectar cosas que podrían molestarlo durante años, como una ventana descentrada en un dormitorio o tragaluces que no están exactamente encima de donde estarán los lavabos del baño. Una vez que se complete el proyecto, su arquitecto debe estar presente en el proyecto de construcción en el Ayuntamiento local en el Departamento de Construcción (“Departamento de Urbanismoo «o»Concejalía de Urbanismo«). Con la aplicación de la licencia de construcción, debe pagar un impuesto municipal, Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, que se aplica a todas aquellas promociones que necesiten licencia de obra (ya sea solicitada/concedida o no). Este impuesto puede variar entre el 2% y el 4% del coste de la construcción, dependiendo del Ayuntamiento de tu zona. Luego, estudiarán la adecuación de tu proyecto a las condiciones o limitaciones específicas de la zona. Si tu proyecto cumple con la normativa, y cumple con las regulaciones y requisitos para construir en esa zona, entonces te autorizarán a construir allí con la debida “Licencia de construcción«O»Permiso de construcción«, Por lo que tendrá derecho a construir allí exactamente la misma propiedad presentada al Ayuntamiento con el proyecto.
2.- Segundo paso: Proceso constructivo
Por favor, haga click abajo para obtener información detallada sobre el proceso de construcción, cuando decidiste desarrollar tu proyecto de construcción en España.
Proceso constructivo al construir una casa en España para ti mismo
