¿Cuántos tipos de suelo edificable hay en España?
Si está planeando comprar su propio terreno para construir una casa en España, como una casa de campo (cortijo) o una “villa”, es esencial averiguar si el terreno está ubicado en un área donde se permite la construcción (en este caso se llama «finca urbana» o «suelo urbano») o donde no está permitido («Finca rustica» o «suelo rustico»). Esta clasificación afectará los derechos de construcción en la parcela.
Los propiedades y fincas en España se clasifican en varios tipos:
1.- Suelo urbano – “suelo urbano«
En estos terrenos («solares» o «parcelas») está autorizado construir sujeto a determinadas especificaciones contenidas en los «Planes de desarrollo urbanístico» de la ciudad o zona (Plan General de Ordenación Urbana PGOU), o en zonas específicas de urbanización llamadas «Planes parciales» Aviones Parciales) etc. Este terreno suele contar con todas las facilidades y requerimientos para vivir allí en alta densidad de población, como los suministros adecuados de agua y electricidad, conexión a red de alcantarillado, parques y áreas verdes, deportivas, educativas, hospitales, etc. Suelo Urbano o “suelo urbano«Es el suelo que normalmente encontramos en ciudades, pueblos o urbanizaciones, y que suele contar con todo tipo de infraestructura urbanística como acceso rodado, pavimento, áreas peatonales y calles, áreas comerciales, centros de salud, escuelas, hospitales, deportes, etc.
2.- Suelo no urbanizable – Suelo rústico – “Suelo No Urbanizable»
“No Urbanizable” es un tipo de suelo donde no es posible desarrollar ningún terreno industrial, residencial o comercial, porque está destinado a determinados usos protegidos, principalmente relacionados con la bosques, agricultura y otros. Así, en este tipo de suelo, otros usos como el residencial, industrial o comercial están muy limitados, restringidos y no siempre permitidos. Dentro del suelo “No Urbanizable” encontramos una clasificación en subtipos de suelo, en función del uso permitido y del nivel de protección:
- Suelo protegido (en español “Suelo No Urbanizable Protegido”): Son terrenos donde, por determinadas razones (normalmente relacionadas con la naturaleza, el bosque, etc.), se limitan las construcciones y otro tipo de actividades para “proteger” un determinado valor.
- Suelo no protegido (en español “Suelo No Urbanizable Comun”): Son suelos donde el uso principal es agrícola y ganadero, y donde se pueden permitir otros usos (como residenciales, comerciales, etc.), respetando determinadas condiciones.
«Terrenos o «Suelo rústico»” es el nombre que se suele adoptar al Suelo No Urbanizable Común en España. En otras palabras: áreas donde no se pueden desarrollar urbanizaciones, que se destinan al uso agrícola, y, aunque se permiten otros usos como la construcción de propiedades residenciales o industrias, etc., estos deben desarrollarse siempre respetando determinadas condiciones.
3.- Suelo urbanizable o urbanizable – “Suelo Urbanizable»
Este es el tipo de suelo donde, siendo ahora considerado como “No Urbanizable”, se puede desarrollar en el futuro con urbanizaciones, áreas comerciales, polígonos industriales, etc.
Proceso constructivo y consejos a la hora de construir una casa española en suelo urbano
Hablando ahora sobre “Terreno urbano”, este es un terreno donde tiene muchas posibilidades de construcción, pero condicionado por la normativa local. Entonces, si tu intención es desarrollar un proyecto para construir una casa en zonas “urbanas”, primero debes consultar en la autoridad legal (principalmente el Ayuntamiento, Ayuntamiento = “Ayuntamiento”), cuáles son las especificaciones, requisitos y limitaciones. , que puedes tener que construir allí.[
1. Primer paso: Confirmar las posibilidades de construcción en el terreno.
La «Licencia de construcción», o «Permiso de construcción», o «Licencia de construcción» (Licencia de construcción,el Licenciatura en edificación,el Licencia de Obra Mayor). Como ya hemos señalado antes, si su intención es desarrollar un proyecto en una de las zonas “URBANAS”, deberá consultar previamente con la autoridad legal (principalmente el Ayuntamiento), o, alternativamente, consultar y obtener el asesoramiento de abogados especialistas en construcción y desarrollos urbanísticos. Por tanto, antes de pasar a los pasos avanzados del proceso, es esencial que obtenga la información adecuada sobre las regulaciones locales y limitaciones de la zona, y las posibilidades de desarrollar y ejecutar su proyecto. Al igual que en otros países, la autorización de su proyecto se aprobará formalmente cuando obtenga la “Licencia de Obra” o “Permiso de Obra” del Ayuntamiento. Por tanto, la El primer paso es saber si la normativa local autoriza la construcción de una casa en esa parcela y cuáles son las consideraciones específicas a respetar.
Costos de urbanización
En las ciudades o áreas urbanizadas es obligatorio instalar toda la infraestructura necesaria para convertir los espacios vacíos en “ciudades” o “urbanizaciones”. Así, pasa a realizar, entre otras, las siguientes acciones:
- Carreteras externas e infraestructura de comunicación: conexiones a autopistas, trenes, aeropuertos, etc.
- Vías internas y comunicaciones: pavimento, calles, zonas peatonales, parques, jardines públicos, etc.
- Alcantarillado, agua, electricidad, gas, internet, etc.
Por lo general, una parcela está lista para ser construida cuando se han completado las infraestructuras mencionadas anteriormente. Por lo tanto, en principio, no es posible construir en una parcela en la que hay infraestructuras de urbanización pendientes de completar. Pero, en algunos casos, la zona se ha estudiado de tal forma que, aunque la mayor parte de la infraestructura de urbanización está completa, hay algunos puntos sin completar, que se dejan para el momento en el que el propietario decide construir en ella. Por ejemplo, es bastante habitual que el propietario pague los gastos de urbanización del frente de la parcela (el propietario tiene que “ceder” parte de sus parcelas a la vía pública), o incluso instalar (y pagar) el pavimento, u otros como las zonas peatonales, etc. Este tipo de requisitos, cuando no se descubren, pueden crear perjuicios económicos a quienes no lo sabían al comprar este tipo de parcelas para construir. Por lo tanto, es obligatorio contar con los servicios de especialistas legales en construcción para obtener la información necesaria sobre la parcela, y confirmar las posibilidades y condiciones exactas de construcción en ella.
Estudio de los alrededores.
Es muy habitual encontrar solares vacíos en zonas de nueva construcción, donde la urbanización y el área aún no han finalizado. Esto hace difícil saber cómo quedará la zona cuando se termine y qué tipo de propiedades, construcciones e instalaciones se ejecutarán en la zona. Por ello, también es imprescindible contar con un abogado especialista en construcción para obtener información detallada sobre los futuros desarrollos a ejecutar en la zona, con el fin de evitar sorpresas indeseables en el futuro. Por eso, aconsejamos que antes de COMPRAR la parcela, o para tomar cualquier decisión sobre la transacción, tenga en cuenta tener un ESTUDIO PRELIMINAR DEL PROYECTO consultar con abogados locales, arquitectos, constructores o el personal técnico de construcción del Departamento de Construcción del Ayuntamiento (Departamento o Concejalía de Urbanismo). Esto hará más segura la inversión porque, después de todo, tendrás una idea concreta y conocerás las condiciones y limitaciones para construir en esa parcela, antes de proceder a comprar el terreno. Es más que recomendable que para realizar un estudio por un Procurador experto en construccion Y, si es posible, consultando al arquitecto que va a desarrollar el proyecto y la construcción. Además, en ese estudio preliminar pide a tu abogado que confirme no sólo los derechos de edificación concretos sobre la parcela, sino que también descubra qué otros desarrollos están previstos en esa zona, por ejemplo nuevas carreteras, autopistas, línea de tren, polígonos industriales, áreas comerciales o incluso una urbanización. Esta información se puede obtener de su abogado con reuniones en el Ayuntamiento, el estudio de la normativa local, y también se puede obtener del Ayuntamiento con un documento llamado «CÉDULA URBANÍSTICA». Una vez que sepa exactamente el tipo de edificio autorizado para ser construido en ese terreno, entonces debe contratar los servicios de un arquitecto para desarrollar el PROYECTO DE CONSTRUCCIONo PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN. En el proyecto de construcción, tu arquitecto debe adaptar tus ideas y preferencias a la normativa específica del Ayuntamiento de la zona. Así, tu arquitecto te guiará durante todo este proceso, informándote de las diferentes posibilidades para transformar tu “casa ideal” en una construcción que cumpla con la normativa de la zona. Lo más importante es que tu arquitecto te especifique todos los detalles. Haz que tu arquitecto revise los planos con todo el detalle que puedas. Intenta visualizar cómo serán las vistas desde las diferentes ventanas, qué tamaño de camas pueden soportar las habitaciones de invitados, etc. En palabras sencillas: intenta obtener de tu arquitecto la mayor información posible sobre cómo será la casa final. Intenta amueblar y vivir en la casa mientras todavía está en papelEs posible que no esté en el lugar para detectar cosas que podrían molestarlo durante años, como una ventana descentrada en un dormitorio o tragaluces que no están exactamente encima de donde estarán los lavabos del baño. Una vez que se complete el proyecto, su arquitecto debe estar presente en el proyecto de construcción en el Ayuntamiento local en el Departamento de Construcción (“Departamento de Urbanismoo «o»Concejalía de Urbanismo«). Con la aplicación de la licencia de construcción, debe pagar un impuesto municipal, Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, que se aplica a todas aquellas promociones que necesiten licencia de obra (ya sea solicitada/concedida o no). Este impuesto puede variar entre el 2% y el 4% del coste de la construcción, dependiendo del Ayuntamiento de tu zona. Luego, estudiarán la adecuación de tu proyecto a las condiciones o limitaciones específicas de la zona. Si tu proyecto cumple con la normativa, y cumple con las regulaciones y requisitos para construir en esa zona, entonces te autorizarán a construir allí con la debida “Licencia de construcción«O»Permiso de construcción«, Por lo que tendrá derecho a construir allí exactamente la misma propiedad presentada al Ayuntamiento con el proyecto. Así que, si encuentras un solar en una de estas zonas, y tienes como objetivo construir allí una determinada construcción o proyecto, primero debes consultar con la autoridad legal (principalmente el Ayuntamiento, Concejo = “Ayuntamiento”), que son las especificaciones, requisitos y limitaciones que puedes tener para construir allí.EE
